有些創新，不是水到渠成的產物，而是來自一群人心裡的吶喊——「事情不能再這樣下去了。」
Tesla、SpaceX、Palantir 都是如此。他們的存在，並不是因為市場已經準備好，而是因為有人選擇去推動一件原本不會自然發生的事。沒有人急著要電動車，也沒有人認為太空旅行是必需品，但這些「不自然的創造」，卻真實地改變了世界。 ——Jonathan Lonsdale, 《Unnatural Progress》
房地產科技新創 Ender，也是一個這樣的存在。
Ender 創辦人 Jonathan Lonsdale 原本是創投背景出身，習慣在場邊看著別人創造，替他們加油。他形容，自己就像一個啦啦隊員，「看著創業者衝鋒陷陣，但我卻從來沒親自下場。」
一次生活中的突發事件，讓這份想「自己動手做些什麼」的渴望被點燃。多年前的某天晚上，Lonsdale 在紐約的公寓，準備出門參加活動時冷氣突然壞了，接著整個屋子開始淹水。他立刻聯絡物業管理，但整個流程既混亂又低效——聯繫不到人、系統老舊、過程相當混亂。
那一晚，他站在積水的客廳裡，心裡冒出一個念頭：「為什麼這麽基本的問題會這麼難解決？不是早該有一套好用的系統了嗎？」
那就是 Ender 的起點。
Ender 在做什麼？
Ender 要解決的，不是單一問題，而是一整個產業的系統性落後。
Lonsdale 笑說，Ender 從來不是那種追求快速推出 MVP（最小可行性產品）的典型新創，「因為我們的 MVP，其實就是一整套完整的企業級 ERP 系統。」
這句話聽來或許有些不現實，但並不誇張。Lonsdale 帶著團隊，花了 5 年半的時間，打造一個從底層邏輯重構的現代化房地產管理系統（ERP），服務對象是美國專門投資、持有並管理單一家庭住宅（Single-Family Homes）的機構型業者。
Ender 提供的，是從不動產鑑價、投資審核、整修與驗屋、刊登與招租、租金收付與催收，到最後的帳務處理與財務報表，所有流程都整合在同一平台內的系統，真正實現一站式管理。
簡單來說，Ender 並不是一個補強型工具，而是一套從零設計、專為機構房東打造的全流程作業系統——目標是打造出一個讓整個產業都能運行其上的核心平台。
從產品分類來看，Ender 做的就是 PMS——Property Management System，也就是物業管理系統。但他們選擇從一個更完整、更現代的架構出發，試圖重新定義這個長年以來「看似有人解決，實則問題重重」的類別。
什麼是 PMS？一個看似解決了，卻始終沒被真正解決的系統問題
PMS 系統是不動產管理產業的核心，負責管理租賃流程、租金收付、報修派工、帳務紀錄等一連串繁複的日常營運，理論上應該是房地產業者每天最依賴的作業平台。
然而，在現實裡，PMS 卻往往成為業者最頭痛的存在。Lonsdale 說，他深入研究之後，才發現根本問題在於「資料的品質」，當所有報表、分析、追蹤都建立在錯誤或殘缺的資料上，等於浪費了大量時間與資源，得到的是一個不可信的結果。
更根本的問題是，傳統 PMS 系統中，每一個解決方案都是為了解決單ㄧ問題而生，大多數的產品選擇以模組化方式來「疊床架屋」：有的工具專做租賃、有的專做維修、有的專做會計。但問題來了，這些工具彼此之間並不真正整合，像是把不同的零件硬生生接在同一台機器上。表面上是個系統，實際上只是「看起來」像整合，裡頭的流程還是破碎的。
小房東 vs 機構業者：PMS 的兩個世界
這些令人頭痛的問題並不是今天才出現，當然，Ender 也不是第一個想顛覆 PMS 系統的團隊。放眼市場，目前的 PMS 服務提供者大致可以分成兩類：
一類是專門服務中小型房東（mom-and-pop landlords）的軟體公司，例如 AppFolio、RentRedi 等玩家。這些房東多半是個人或家庭持有，擁有的租賃單位通常在 1 至 10 間左右，且由房東本人親自處理招租、維修、收租等日常管理事務。
另一類則是專門服務機構型房東，這些客戶通常是擁有大量資產的法人實體，例如房地產投資信託（REITs）、私募基金、保險公司或大型資產管理公司，物業規模動輒上百、甚至上千戶。他們擁有自己的物業管理團隊，並且近年來開始積極投入一個新興資產類別——單戶住宅出租（Single-Family Rental, SFR）。
「單戶住宅」就是獨棟別墅，原本是由個人房東主導的市場，通常由個人或家庭擁有數戶物業並自行管理。但自 2008 年金融危機以來，隨著市場重整與資產轉移，機構投資者開始大規模進入這一領域。根據 Nine Four Ventures 的統計，截至 2022 年，美國市場上已有約 70 萬套 SFR 由機構持有，預計到 2030 年，這一數字可能增長至 700 萬套。
機構業者的進入，帶來的是一種更系統化、更規模化的經營方式。由於這類資產通常地理分布廣泛、營運節奏密集，對系統的要求不僅是功能齊全，更需要高度整合性與靈活性。這也讓 SFR 成為傳統 PMS 系統中難以處理、但成長潛力最大的區塊之一。
針對這些機構型業主的 PMS 供應商，包括 Yardi、RealPage、MRI Software、Entrata 等，都是市場上歷史悠久的玩家。然而多數這些公司成立於 1980 年代到 2000 年初期，系統架構老舊，若要真正現代化，勢必得從底層重寫，但這樣「從 0 開始」的轉型對既有公司來說，投入成本大且難度極高。
因此，在目前的市場版圖中，還沒有任何一家公司像 Ender 一樣，選擇從 0 開始，專注在機構客戶，並針對單戶住宅這個快速成長卻長期缺乏現代系統支援的領域，打造一套真正整合、可擴、可營運的 PMS 系統。
從零打造全流程系統，挑戰產業最深的痛點
「產業中最大的痛點與最大創新空間，都發生在機構端，」Lonsdale 說。雖然 Ender 團隊一開始並未鎖定這一市場，但在產品初步推出後，竟有兩組機構型潛在客戶幾乎同時找上門，讓他們重新審視產品定位的可能性。這樣的轉向，其實也與團隊背景緊密相關——Ender 的核心成員多來自美國大型科技企業，擅長設計高穩定性、可大規模運作的系統，並習慣以流程自動化與資料整合為導向進行產品開發，具備打造企業級 ERP 的技術底氣。
為了真正理解用戶需求，他們甚至在創業初期親自下場管理房產，從現場營運細節中找出流程的斷點與數據的落差。雖然曾短暫服務中小業者，但他們很快意識到：自己真正擅長、也更有價值的，是解決那些結構複雜、需求高度客製的「機構級問題」。
這樣的產品深度也逐步轉化為具體的市場成果。有客戶指出，導入 Ender 的欠租管理模組後，部門人力需求下降至原本的五分之一甚至十分之一，營運資源得以重新分配到更具戰略價值的任務。這背後所依賴的，不只是單點工具，而是 Ender 自主打造、具備高度整合性的系統架構與流程設計能力。
而這樣的產品深度與系統思維，也讓許多投資人注意到它的潛力——包括 Global Founders Capital、Tuesday Capital、LeFrak、HOF Capital、Circle Ventures，以及心元資本（Cherubic Ventures）等創投，皆在早期便參與投資，支持他們在這個龐大卻長期數位化不足的市場中，推動從架構面開始的革新。
Ender 下一步：打造由 AI 驅動的自動化物業管理流程
有了這樣的技術基礎與產業理解，Ender 現在正全力推進房地產領域下一場最具破壞性的變革：AI 自動化工作流程。
正因為 Ender 從 0 開始打造現代房地產 ERP 系統，因此已經擁有穩固的基礎與正確的資料，將可以幫助 Ender 在應用 AI 上更如魚得水。舉例來說，在傳統帳務流程中，一張發票會經過 OCR 轉譯、分類、再經人為審核；而 Ender 的 AI agents 則能直接處理中段的分類，只留最後關卡給人類做確認。
又或是，在租賃申請流程上，AI 也能根據預設條件初步篩選申請人，幫助團隊從重複性高、判斷規則明確的工作中解放出來，把精力放在真正需要人性判斷的部分。
Lonsdale 說，2025 年，Ender 將會瞄準機構型房東推出大量的自動化工具，包括像是欠租管理、財務管理的部分，預計將會為現有的課以及整個房地產產業，帶來變革性的影響。
一場淹水，意外點燃整個產業的重構
Lonsdale 看來，未來五到十年內，物業管理這個傳統的產業，將經歷一場由 AI 引領的深度變革。現行仰賴人力驅動的流程都將被重寫。
他描繪的未來圖景，是這樣的：房子裡某樣東西壞了，不需要再經歷一整串電話與回報流程——AI 助理會自動感測異常、聯繫合約廠商、確認保險、排定維修，甚至在不久的未來，派出機器人前往現場完成修復。整個流程被記錄、稽核、分析，完全不需人為介入。
「未來的營運流程，不會需要現在這麼多人手，」Lonsdale 說，「你需要的可能只是現在的五分之一，甚至十分之一的人力。效率會更高、法規更符合、錯誤更少，體驗也會更好。」
從一場公寓淹水的小插曲開始，Ender 正試圖解決一個被忽視數十年的問題。而這一次，他們不僅僅是在做一款產品，而是重新定義這個產業應該長什麼樣子。
